Mua chung một Giấy chứng nhận: mình thực sự đang mua quyền gì?

“Sổ chung” là cách gọi đời thường, không phải một kết luận pháp lý

Trong thực tế, nhiều người thường gọi “sổ chung” khi một thửa đất có nhiều người cùng có quyền sử dụng hoặc khi nhiều người cùng liên quan đến một Giấy chứng nhận. Nhưng chỉ nghe hai chữ “sổ chung” thì chưa đủ để biết cấu trúc quyền của thửa đất đó ra sao.

Luật Đất đai 2024 quy định: nếu một thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, về nguyên tắc mỗi người có thể được cấp một Giấy chứng nhận; nếu những người có chung quyền cùng yêu cầu thì có thể cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện. Vì vậy, điều cần nhìn không phải chỉ là “có một cuốn sổ hay nhiều cuốn”, mà là ai có quyền, quyền đó đối với thửa đất nào và được ghi nhận ra sao.

“Tôi mua 50m²” — hãy hỏi lại 50m² đó là gì

Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: nếu quyền sử dụng đất chung có thể phân chia theo phần và một thành viên muốn thực hiện quyền đối với phần của mình, người đó phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận rồi mới thực hiện quyền theo pháp luật. Nếu quyền sử dụng đất không phân chia được theo phần, các thành viên phải cùng thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện.

Nếu người bán nói: “Cứ mua chung trước, sau này tách riêng”

Đây là lúc cần tách lời hứa khỏi điều kiện pháp lý. Tách thửa phải đáp ứng Điều 220 Luật Đất đai 2024 và quy định cụ thể của địa phương. Trong đó có các yêu cầu về Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng, tranh chấp, kê biên, lối đi, kết nối giao thông và các điều kiện khác; diện tích tối thiểu còn do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP cũng quy định hồ sơ và trình tự tách thửa, trong đó cơ quan đăng ký đất đai phải kiểm tra người sử dụng đất, ranh giới, diện tích, loại đất và đối chiếu điều kiện theo Điều 220 trước khi xác nhận hồ sơ đủ điều kiện.

Do đó, câu “sau này tách được” nên được đổi thành: “Căn cứ nào cho thấy thửa đất này hiện đáp ứng điều kiện tách theo quy định đang áp dụng tại địa phương?”

Nếu là Yến Thanh kiểm tra hồ sơ này...

Tôi sẽ không bắt đầu bằng câu “mỗi người được bao nhiêu mét”. Tôi sẽ bắt đầu bằng việc xác định thửa đất nào – ai đang có quyền – quyền được ghi nhận ra sao – phần nào chỉ là thỏa thuận sử dụng thực tế – và kế hoạch của người mua là tiếp tục dùng chung hay cần một thửa độc lập.

Nếu những điểm đó chưa rõ, tôi sẽ chưa dùng tiền cọc để “giữ phần đất”. Bởi mua chung không nhất thiết là xấu, nhưng nó đòi hỏi người mua hiểu chính xác mình đang nhận quyền gì, chứ không chỉ nhìn một đường vạch trên nền đất.