Tin đồn về thu hồi đất thường bắt đầu từ đâu?

Trong giao dịch nhà đất, cụm từ “sắp bị thu hồi” xuất hiện rất thường xuyên. Có khi đó là lời nhắc thật lòng từ người quen. Nhưng cũng có khi nó được dùng để ép giá, dọa người mua, hoặc khiến người đang giữ đất hoang mang mà chốt nhanh. Vấn đề là giữa tin đồn và tình trạng pháp lý chính thức có một khoảng cách rất lớn.

Một khu đất có thể nằm trong vùng quy hoạch dài hạn, nhưng chưa chắc đã có tên trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện. Một thửa đất có thể nằm gần dự án, nhưng chưa chắc đã đến giai đoạn có thông báo thu hồi đất. Vì vậy, nếu nghe ai nói “đất sắp bị thu hồi”, bạn không nên dừng ở cảm xúc; hãy chuyển sang kiểm tra thông tin có nguồn.

Lớp 1: xem quy hoạch, đừng nhầm với thu hồi ngay

Luật Đất đai 2024 quy định công dân có quyền tiếp cận thông tin đất đai, trong đó có quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các quy hoạch có liên quan đến sử dụng đất. Nói cách khác, bạn hoàn toàn có quyền tra cứu, hỏi và đề nghị cung cấp thông tin theo quy định.

Tuy nhiên, điều quan trọng là hiểu đúng: có quy hoạch không đồng nghĩa là sẽ thu hồi ngay. Quy hoạch cho biết định hướng sử dụng đất trong tương lai; còn việc có thu hồi hay không, lúc nào thu hồi, diện tích nào đi vào giai đoạn thực hiện… phải nhìn thêm ở lớp kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện và các văn bản triển khai cụ thể.

Lớp 2: kiểm tra kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện

Đây là lớp thông tin rất quan trọng. Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất sau khi được quyết định, phê duyệt phải được công bố công khai. Trên thực tế, nếu bạn muốn biết thửa đất đang bị đồn “sắp thu hồi” có đang ở gần giai đoạn thực hiện hay không, hãy tìm tên khu vực, tuyến đường, dự án hoặc vị trí thửa đất trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

Thông thường, bạn có thể tra cứu trên trang thông tin điện tử của UBND tỉnh, cổng thông tin quy hoạch hoặc đất đai của địa phương; ngoài ra, có thể hỏi trực tiếp tại UBND cấp xã, Phòng Nông nghiệp và Môi trường, Bộ phận Một cửa hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.

Lớp 3: đã có thông báo thu hồi đất hay chưa?

Khi việc thu hồi đất đi vào giai đoạn cụ thể, cơ quan có thẩm quyền sẽ thực hiện các bước theo luật, trong đó có thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi và những người liên quan theo quy định. Đây là mốc rất khác so với “nghe nói”.

Vì vậy, nếu bạn đang là chủ sử dụng đất hoặc đang định giao dịch một thửa đất bị đồn đoán, hãy hỏi thẳng: đã có thông báo thu hồi đất chưa, có văn bản nào gửi cho người sử dụng đất chưa, xã/phường đã niêm yết gì chưa? Nếu chưa có văn bản cụ thể, cần nhìn nhận mức độ rủi ro ở mức “cần theo dõi”, chưa phải “đã thu hồi”.

Lớp 4: kiểm tra ngay tại địa phương và hồ sơ thửa đất

Ngoài tra cứu online, cách an toàn nhất là mang thông tin thửa đất đến đúng nơi để hỏi. Có thể là số tờ, số thửa, địa chỉ thửa đất, bản photo Giấy chứng nhận hoặc trích lục bản đồ. Khi có dữ liệu đúng, việc đối chiếu sẽ rõ hơn rất nhiều so với chỉ hỏi bằng miệng.

Nơi nên kiểm tra gồm: UBND cấp xã nơi có đất, cơ quan chuyên môn về đất đai cấp huyện/tỉnh, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Bộ phận Một cửa, và các cổng thông tin quy hoạch – đất đai chính thức của địa phương. Nếu đang ở giai đoạn giao dịch, bạn nên kiểm tra trước khi cọc hoặc trước khi bên mua/bên bán dùng tin đồn để mặc cả giá.

Nếu bên bán hoặc bên mua lấy tin đồn để ép giá thì sao?

Đây là tình huống rất thường gặp. Bên mua nói “đất này sắp bị thu hồi nên tôi chỉ mua giá thấp”. Hoặc bên bán nói “sắp thu hồi nên bán nhanh đi”. Cách xử lý tốt nhất là đề nghị quay về thông tin chính thức. Ai nói có nguy cơ thu hồi thì mời cùng kiểm tra: cổng thông tin, kế hoạch sử dụng đất hằng năm, và cơ quan địa phương.

Chỉ khi câu chuyện được kéo về văn bản, bạn mới tránh được cảm giác bị hù hoặc bị dẫn dắt bởi tin đồn. Và nếu sau kiểm tra vẫn còn vướng, hãy thể hiện rõ trong giấy tờ giao dịch: giao dịch có tiếp tục hay không, điều kiện hủy cọc là gì, ai chịu chi phí nếu phát hiện rủi ro quy hoạch/thu hồi.