Nhà chưa xây xong vẫn có thể được bán — nếu đủ điều kiện

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, pháp luật cho phép chủ đầu tư bán trước khi công trình hoàn thành, nhưng không phải muốn thu tiền lúc nào cũng được. Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đặt ra các điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Trên thực tế, người mua nên kiểm tra tối thiểu các nhóm giấy tờ như quyền sử dụng đất của dự án, giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu phần hạ tầng/móng theo loại công trình, và đặc biệt là văn bản của cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh xác nhận nhà ở đủ điều kiện được bán.

Khoản đang bị thúc là “đặt cọc” hay “thanh toán hợp đồng”?

Đây là câu hỏi rất quan trọng vì mỗi khoản tiền nằm ở một vị trí pháp lý khác nhau. Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán hoặc giá thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh; thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán hoặc giá thuê mua.

Nếu đã ký hợp đồng mua bán và bắt đầu thanh toán theo nhiều đợt, Điều 25 quy định lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng; tổng số tiền thu trước khi bàn giao nhà cho bên mua không vượt quá 70% giá trị hợp đồng trong trường hợp thông thường theo luật.

Nếu bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bên bán về nguyên tắc không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận cho bên mua.

Lịch thanh toán phải đi cùng tiến độ xây dựng

Điểm người mua cần nhìn không chỉ là “đợt 1, đợt 2, đợt 3”, mà là mỗi đợt đang gắn với mốc xây dựng nào. Ví dụ: hoàn thành móng, hoàn thành tầng X, cất nóc, hoàn thiện, bàn giao… Nếu hợp đồng ghi thanh toán theo tiến độ, hãy đối chiếu với tình trạng công trình thật.

Nếu được yêu cầu đóng tiền trước một mốc chưa đạt, người mua nên yêu cầu căn cứ: đây là lịch cố định theo ngày hay lịch gắn tiến độ? Hợp đồng có cho phép điều chỉnh không? Việc thu sớm có làm tổng tỷ lệ vượt giới hạn pháp luật hay không?

Còn bảo lãnh ngân hàng thì sao?

Đối với bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có quy định về bảo lãnh của ngân hàng thương mại. Người mua nên kiểm tra văn bản cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng trong bộ hồ sơ công khai của dự án và đọc đúng nội dung bảo lãnh liên quan đến nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư.

Đây không phải là tấm vé để bỏ qua việc kiểm tra tiến độ, nhưng là một lớp thông tin pháp lý quan trọng trước khi bạn tiếp tục đóng những khoản lớn hơn.

Nếu là Yến Thanh, tôi sẽ làm gì khi bị thúc đóng tiền?

Tôi sẽ không tranh luận ngay bằng cảm giác. Tôi sẽ mở hợp đồng, xem mốc thanh toán, hỏi văn bản đủ điều kiện bán, kiểm tra tiến độ thực tế và đối chiếu tổng tỷ lệ đã đóng. Nếu bốn thứ đó khớp nhau, tôi mới đi tiếp.

Nếu bên bán chỉ nói “chị đóng sớm để giữ ưu đãi”, “đang có chương trình nội bộ”, “đóng trước rồi điều chỉnh sau”, nhưng không chỉ ra điều khoản hợp đồng và căn cứ pháp lý, tôi sẽ dừng lại để kiểm tra kỹ hơn.