Người con là người thân — nhưng chưa chắc là người duy nhất có quyền

Bộ luật Dân sự 2015 quy định di sản gồm tài sản riêng của người chết và phần tài sản của người chết trong tài sản chung với người khác. Vì vậy, bước đầu tiên là xác định phần quyền nào thực sự thuộc về người đã mất.

Sau đó mới xác định thừa kế được giải quyết theo di chúc hay theo pháp luật. Nếu chia theo pháp luật, hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ/chồng, cha mẹ đẻ/nuôi và con đẻ/nuôi của người chết. Những người cùng hàng về nguyên tắc hưởng phần di sản bằng nhau.

Có di chúc thì chỉ cần nhìn tên người được cho đất?

Cũng chưa nên dừng ở đó. Cần kiểm tra di chúc, phạm vi tài sản để lại, hiệu lực của di chúc và các vấn đề liên quan đến người thừa kế theo quy định dân sự. Nếu không có di chúc hoặc phần di sản không được định đoạt hợp lệ bằng di chúc, việc thừa kế có thể được giải quyết theo pháp luật.

Điểm quan trọng với người mua là: đừng tự suy luận danh sách người có quyền chỉ từ lời kể của một thành viên trong gia đình.

Vậy người mua nên kiểm tra theo thứ tự nào?

Giấy chứng nhận vẫn mang tên người đã mất thì có mua được không?

Không nên trả lời bằng một chữ “được” hoặc “không”.

Luật Đất đai 2024 có ngoại lệ riêng cho thừa kế. Người nhận thừa kế được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc khi đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận. Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định hồ sơ có thể bao gồm giấy tờ về việc nhận thừa kế theo pháp luật dân sự; trong một số trường hợp còn kèm giấy tờ chuyển quyền.

Do đó, điều cần kiểm tra không phải chỉ là “sổ đã đổi tên chưa”, mà là chuỗi quyền từ người đã mất → người thừa kế → người đang chuyển nhượng có được chứng minh đầy đủ hay chưa.

Nếu là Yến Thanh gặp giao dịch này...

Tôi sẽ chưa đặt cọc chỉ vì người con cầm bản gốc Giấy chứng nhận và nói “cả nhà đều đồng ý”. Tôi sẽ xin xem căn cứ xác định di sản, giấy tờ khai tử, di chúc nếu có, giấy tờ xác định người thừa kế và văn bản thể hiện quyền của người đang đứng ra giao dịch.

Nếu có nhiều người có quyền, tôi sẽ làm rõ ai trực tiếp ký, ai ủy quyền và phạm vi ủy quyền đến đâu. Nếu hồ sơ thừa kế chưa rõ, tôi coi đó là việc cần hoàn thiện trước khi tiền của người mua đi quá xa.