Một tên trên Giấy chứng nhận chưa chắc đồng nghĩa tài sản riêng

Luật Hôn nhân và gia đình quy định tài sản do vợ, chồng tạo ra và nhiều loại tài sản có được trong thời kỳ hôn nhân là tài sản chung. Đặc biệt, quyền sử dụng đất mà vợ hoặc chồng có được sau khi kết hôn về nguyên tắc là tài sản chung, trừ trường hợp được thừa kế riêng, tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.

Luật cũng dự liệu trường hợp tài sản chung phải đăng ký nhưng Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người. Vì vậy, người mua không nên suy ra ngay rằng “sổ một tên = tài sản riêng của người đó”.

Nếu là tài sản chung thì ai quyết định bán?

Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình quy định việc chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản chung do vợ chồng thỏa thuận. Đối với bất động sản, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng.

Điều này có nghĩa: nếu căn nhà hoặc thửa đất thực sự là tài sản chung, người mua cần quan tâm đến ý chí và quyền của cả hai vợ chồng, kể cả khi Giấy chứng nhận chỉ ghi tên một người.

Tài sản riêng thì một người có thể tự định đoạt?

Về nguyên tắc, vợ hoặc chồng có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản riêng của mình. Tuy nhiên, vẫn có ngoại lệ cần lưu ý; chẳng hạn Luật Hôn nhân và gia đình có quy định riêng khi hoa lợi, lợi tức từ tài sản riêng là nguồn sống duy nhất của gia đình.

Vì vậy, trước khi kết luận “người còn lại không cần liên quan”, tốt hơn hết hãy xác định đầy đủ căn cứ chứng minh tài sản riêng và kiểm tra hồ sơ công chứng cụ thể.

Người mua nên kiểm tra theo thứ tự nào?

Nếu là Yến Thanh gặp giao dịch này...

Tôi sẽ không hỏi người bán mỗi câu “sổ đứng tên anh hay chị?”. Tôi sẽ hỏi tiếp tài sản có từ khi nào, có trong thời kỳ hôn nhân không, nguồn tiền từ đâu và có giấy tờ nào chứng minh tài sản riêng hay không.

Nếu các dữ kiện cho thấy đây có thể là tài sản chung, tôi sẽ không xem lời khẳng định “sổ tên tôi nên tôi tự bán” là đủ để chuyển cọc. Tôi muốn người có quyền định đoạt được xác định rõ trước.

Đây là một bước nhỏ nhưng quan trọng: người mua cần mua đúng tài sản — và cũng cần giao dịch với đúng người có quyền bán.