Chuyển tiền vào tài khoản người thân có tự động làm giao dịch vô hiệu?

Không nên kết luận như vậy.

Trong quan hệ dân sự, các bên có quyền thỏa thuận về cách thực hiện nghĩa vụ miễn không trái quy định pháp luật. Chủ tài sản có thể chỉ định người khác nhận tiền thay trong một số hoàn cảnh, nhưng việc chỉ định đó cần đủ rõ để người mua chứng minh được rằng khoản tiền đã chuyển thực sự được bên có quyền chấp nhận là khoản thanh toán/đặt cọc của giao dịch.

Điểm rủi ro không nằm ở chữ “người thân”, mà nằm ở việc chứng minh mối liên hệ giữa người nhận tiền và nghĩa vụ của người bán.

Đặt cọc là thỏa thuận giữa ai với ai?

Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 quy định đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tài sản trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Vì vậy, điều quan trọng là xác định rõ bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc. Nếu giấy cọc ghi chủ tài sản là bên nhận cọc nhưng tiền lại chuyển vào tài khoản người thân, chứng từ và nội dung thỏa thuận nên làm rõ rằng người thân chỉ nhận thay theo chỉ định của bên nhận cọc.

Nếu người nhận tiền sau này nói “đây là tiền riêng giữa tôi và người mua” thì sao?

Đó chính là lý do người mua cần đồng bộ các chứng cứ ngay từ đầu.

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về đại diện và phạm vi đại diện tại Điều 135–143. Nếu một người nhận tiền với tư cách đại diện hoặc được chỉ định nhận thay, cần có căn cứ thể hiện vai trò đó. Trong nhiều trường hợp, một xác nhận bằng văn bản của chính chủ tài sản ngay trong thỏa thuận đặt cọc sẽ giúp giảm đáng kể khoảng trống chứng cứ.

Nếu người nhận tiền không phải bên bán, cũng không có căn cứ đại diện/chỉ định rõ, người mua có thể phải chứng minh bằng nhiều nguồn khác nhau rằng khoản tiền đã được chuyển theo yêu cầu và vì lợi ích của bên bán.

Có cần ủy quyền công chứng chỉ để nhận tiền không?

Không thể nói mọi trường hợp đều bắt buộc phải có một văn bản ủy quyền công chứng chỉ để nhận tiền. Hình thức của việc ủy quyền/đại diện phụ thuộc giao dịch cụ thể và quy định áp dụng.

Nhưng với khoản cọc lớn trong bất động sản, điều người mua cần không phải là “càng nhiều giấy càng tốt”, mà là một chuỗi chứng cứ nhất quán: hợp đồng/giấy cọc nói ai nhận, chủ tài sản xác nhận người nhận thay, tài khoản khớp, nội dung chuyển khoản rõ, và có chứng từ xác nhận đã nhận đủ tiền.

Nếu là Yến Thanh gặp tình huống này...

Tôi sẽ không từ chối ngay chỉ vì tài khoản mang tên vợ, con hoặc người thân của chủ đất. Nhưng tôi cũng không chuyển tiền chỉ bằng một tin nhắn.

Tôi sẽ yêu cầu đưa thông tin người nhận thay vào chính giấy cọc hoặc phụ lục/thỏa thuận có chữ ký của bên bán. Sau khi chuyển, tôi sẽ yêu cầu xác nhận đã nhận đủ khoản cọc và ghi rõ khoản tiền đó thuộc giao dịch bất động sản nào.

Mục tiêu là để nếu sau này phát sinh tranh chấp, tôi không phải chứng minh bằng một câu: “Chủ đất bảo tôi chuyển như vậy.” Tôi có một chuỗi giấy tờ và dòng tiền nói cùng một câu chuyện.