Hai mức giá — trước hết là một vấn đề về chứng cứ

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân thông thường thuộc trường hợp phải được công chứng hoặc chứng thực theo Điều 27 Luật Đất đai 2024. Khi hợp đồng chính thức chỉ ghi một phần giá trị thực tế, người mua đang tự tạo ra khoảng cách giữa văn bản giao dịch và dòng tiền thực tế.

Nếu sau này xảy ra tranh chấp về việc đã thanh toán bao nhiêu, còn nợ bao nhiêu hoặc phải hoàn trả bao nhiêu, phần tiền nằm ngoài hợp đồng sẽ cần được chứng minh bằng các tài liệu khác như chuyển khoản, biên nhận, tin nhắn, thỏa thuận bổ sung hoặc chứng cứ hợp pháp khác.

Hợp đồng ghi giá thấp hơn có tự động vô hiệu không?

Không nên kết luận tự động như vậy.

Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 quy định giao dịch giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu; giao dịch bị che giấu được xem xét riêng theo điều kiện có hiệu lực của nó. Nếu giao dịch giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch giả tạo cũng vô hiệu.

Vì vậy, khi tồn tại “hợp đồng một giá – thanh toán một giá khác”, cơ quan giải quyết tranh chấp có thể phải xem xét ý chí thực của các bên, mục đích của việc ghi giá khác và các chứng cứ liên quan. Không phải mọi chênh lệch giá đều tự động làm toàn bộ giao dịch vô hiệu, nhưng nó làm cấu trúc giao dịch phức tạp hơn.

Thuế chuyển nhượng bất động sản hiện được tính thế nào?

Từ ngày 01/07/2026, Luật Thuế thu nhập cá nhân 109/2025/QH15 và Nghị định 253/2026/NĐ-CP áp dụng quy định mới. Với cá nhân cư trú, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng giá chuyển nhượng × 2%.

Nghị định 253/2026/NĐ-CP quy định giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng. Nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá hoặc giá đất ghi trên hợp đồng thấp hơn giá tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có), giá tính thuế được xác định theo căn cứ pháp luật về đất đai tương ứng.

Tuy nhiên, điều đó không nên được hiểu thành “cứ ghi thấp là hợp pháp”. Nếu thông tin kê khai không đúng thực tế nhằm làm giảm nghĩa vụ thuế, tùy hành vi và hậu quả có thể phát sinh xử lý theo pháp luật quản lý thuế.

Vì sao người mua cũng nên quan tâm chuyện thuế?

Vì một giao dịch không chỉ có nghĩa vụ thuế của bên bán. Người mua cần quan tâm đến tính minh bạch của toàn bộ hồ sơ mình đang tham gia. Nếu hai bên cùng ký vào một văn bản thể hiện giá khác với thỏa thuận thực tế, người mua cũng đang tham gia vào một hệ chứng cứ không thống nhất.

Trong tình huống xấu, bạn có thể phải chứng minh tại sao hợp đồng nói một con số nhưng tài khoản ngân hàng, giấy nhận tiền hoặc tin nhắn lại nói một con số khác.

Nếu là Yến Thanh gặp giao dịch này...

Tôi sẽ không bắt đầu bằng câu: “Ghi bao nhiêu để đóng thuế ít nhất?”. Tôi sẽ bắt đầu bằng việc làm cho hợp đồng – chứng từ thanh toán – thỏa thuận của hai bên thống nhất với nhau.

Nếu bên bán yêu cầu “hợp đồng ghi 1 tỷ nhưng em chuyển đủ 3 tỷ”, tôi sẽ hỏi rõ lý do. Nếu lý do chỉ là “ai cũng làm vậy” hoặc “ghi thấp cho nhẹ thuế”, đó không phải là căn cứ đủ an toàn để tôi đưa tiền.

Trong giao dịch bất động sản, giá thật không chỉ là con số để tính tiền. Nó còn là một phần của hệ chứng cứ bảo vệ chính bạn.