Không thấy mốc ranh: đừng mua đất bằng trí nhớ của hàng xóm

Mốc ranh mất không có nghĩa ranh đất biến mất

Bộ luật Dân sự 2015 quy định ranh giới giữa các bất động sản liền kề có thể được xác định theo thỏa thuận, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, tập quán hoặc ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp. Luật cũng yêu cầu các chủ thể tôn trọng, duy trì ranh giới chung và không được lấn, chiếm hoặc tự ý thay đổi mốc giới ngăn cách.

Vì vậy, khi một cọc mốc ngoài thực địa bị mất, mục tiêu không phải là “đóng một cọc mới cho tiện”, mà là xác định lại vị trí ranh giới bằng những căn cứ phù hợp.

Hàng rào hiện tại có chắc là ranh pháp lý?

Hàng rào, tường, bờ ruộng hay một hàng cây có thể phản ánh cách các bên đang sử dụng đất. Nhưng người mua không nên chỉ nhìn hiện trạng rồi mặc định đó chính là ranh giới pháp lý của thửa đất.

Theo Điều 176 Bộ luật Dân sự 2015, các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận về cột mốc, hàng rào, cây hoặc tường ngăn trên ranh giới. Điều này cho thấy một vật thể ngoài thực địa cần được nhìn trong bối cảnh thỏa thuận và quyền đối với đất, chứ không phải cứ “đã có hàng rào” là mọi câu hỏi về ranh đã kết thúc.

Bản đồ địa chính có vai trò gì?

Nghị định 101/2024/NĐ-CP xác định ranh giới thửa đất là một trong các nội dung chính của bản đồ địa chính. Hoạt động đo đạc lập bản đồ địa chính bao gồm xác định ranh giới thửa đất, lập bản mô tả ranh giới và mốc giới, đo vẽ ranh giới, lập phiếu xác nhận kết quả đo đạc hiện trạng.

Nói dễ hiểu: khi hiện trạng ngoài đất không rõ, người mua cần quay về hồ sơ – dữ liệu địa chính – đo đạc phù hợp – và thông tin của các bên liền kề, thay vì dùng ký ức của một người để thay cho cả quá trình xác định ranh.

Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung một số quy định của Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Khi thực hiện thủ tục cụ thể, nên tra cứu bản hiện hành và cơ quan có thẩm quyền tại địa phương.

Nếu là Yến Thanh đi xem thửa đất này...

Tôi sẽ không cầm búa đi tìm chỗ đóng lại cây cọc trước. Tôi sẽ đi quanh đất, chụp lại hiện trạng, xem hàng rào và công trình của các bên, sau đó đối chiếu với Giấy chứng nhận và tài liệu địa chính đang có.

Nếu hai bên liền kề chỉ hai vị trí khác nhau, tôi coi đó là tín hiệu cần kiểm tra thêm, chứ chưa gọi ngay là tranh chấp và cũng chưa tự xác định ai đúng. Khi ranh chưa đủ rõ, khoản tiền cọc nên chờ.