Mua nhà nhưng bên trong vẫn đang có người thuê
Bạn đã ký mua nhà, đã thanh toán, thậm chí đã nhận giấy tờ. Nhưng khi đến nhận nhà, bên trong vẫn có người thuê và hợp đồng của họ còn thời hạn. Lúc này, câu hỏi không còn chỉ là “nhà đã bán chưa?” mà là “ai có quyền sử dụng căn nhà trong thời gian còn lại?”
Nhà đang cho thuê vẫn có thể được bán
Điều 168 Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê, nhưng phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê về việc bán và điều kiện bán. Bên thuê còn có quyền ưu tiên mua nếu đáp ứng điều kiện luật định; thông thường sau 30 ngày kể từ khi nhận thông báo mà không mua thì chủ sở hữu mới được bán cho người khác, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời hạn.
Vì vậy, câu “nhà đang có người thuê nên không bán được” là quá tuyệt đối. Vấn đề nằm ở việc bán có tuân thủ quyền của bên thuê hay không và hợp đồng thuê sẽ tiếp tục được xử lý thế nào.
KHÔNG ĐỒNG NGHĨA HỢP ĐỒNG THUÊ TỰ BIẾN MẤT.
Người thuê có phải dọn đi ngay khi nhà đổi chủ?
Không phải trong mọi trường hợp.
Khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023 quy định: nếu chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Nếu mục tiêu của bạn là mua để vào ở ngay, một hợp đồng thuê còn nhiều tháng có thể làm thay đổi hoàn toàn kế hoạch sử dụng căn nhà.
Mua để đầu tư cho thuê tiếp
Có sẵn người thuê có thể là lợi thế, nhưng phải kiểm tra giá thuê, tiền cọc, thời hạn, lịch thanh toán, tình trạng nợ và nghĩa vụ của chủ mới.
Mua để vào ở
Phải kiểm tra thời điểm hợp đồng thuê chấm dứt hoặc có thỏa thuận hợp pháp để người thuê bàn giao nhà trước khi giao dịch hoàn tất.
Tiền cọc thuê và tiền thuê trả trước sẽ thuộc về ai?
Nếu người thuê đã đặt cọc, trả trước nhiều tháng hoặc có các khoản chi phí còn treo, người mua cần biết bên bán đã nhận bao nhiêu và nghĩa vụ hoàn/đối trừ sau khi chuyển quyền thuộc về ai. Hai bên mua bán nên lập bảng đối soát riêng cho hợp đồng thuê.
Ví dụ: người thuê đã đặt cọc 20 triệu, đã trả tiền đến hết tháng 12, còn hợp đồng đến tháng 6 năm sau. Nếu chủ mới không nhận bàn giao khoản cọc và thông tin thanh toán, tranh chấp rất dễ phát sinh khi người thuê trả nhà.
Người mua nên yêu cầu xem gì trước khi ký?
Hợp đồng thuê
Xem thời hạn, giá thuê, tiền cọc, điều khoản chấm dứt, gia hạn, bàn giao và các phụ lục.
Dòng tiền thuê
Đã trả đến tháng nào? Có trả trước không? Có khoản nợ điện, nước, phí quản lý hay chi phí sửa chữa chưa quyết toán?
Biên bản chuyển tiếp
Ghi rõ từ ngày nào chủ mới nhận quyền và nghĩa vụ cho thuê, khoản cọc nào được bàn giao, ai chịu trách nhiệm với các nghĩa vụ cũ.
6 câu hỏi trước khi mua nhà đang có người thuê
- Hợp đồng thuê còn thời hạn đến ngày nào?
- Người thuê đã được thông báo bằng văn bản về việc bán nhà chưa?
- Nếu tôi mua, người thuê sẽ tiếp tục thuê hay có thỏa thuận bàn giao sớm?
- Tiền cọc thuê, tiền thuê trả trước và các khoản công nợ đang được xử lý ra sao?
- Ngày bàn giao nhà cho người mua là bàn giao “có người thuê” hay “nhà trống”?
- Nếu người thuê không bàn giao đúng mốc mà bên bán đã cam kết, trách nhiệm và bồi thường được ghi thế nào?
Nếu là Yến Thanh mua căn nhà này...
Tôi sẽ xem hợp đồng thuê trước khi ký cọc mua nhà. Tôi muốn biết chính xác mình đang mua một căn nhà trống hay mua một căn nhà kèm theo một quan hệ thuê còn đang tồn tại.
Nếu mua để ở, tôi sẽ yêu cầu ngày bàn giao trống, điều kiện nghiệm thu, chìa khóa, công tơ, phí dịch vụ và trách nhiệm nếu chậm bàn giao.
Nếu mua để tiếp tục cho thuê, tôi sẽ yêu cầu bàn giao toàn bộ hồ sơ thuê, tiền cọc, lịch thanh toán và biên bản xác nhận với người thuê để tránh việc người thuê nói một con số còn chủ cũ bàn giao một con số khác.
KHÔNG CHỈ LÀ MUA TÀI SẢN.
BẠN CÓ THỂ ĐANG NHẬN CẢ MỘT QUAN HỆ HỢP ĐỒNG ĐANG TỒN TẠI.
Căn cứ để tự kiểm tra thêm
Luật Nhà ở 2023: Điều 168 về mua bán nhà ở đang cho thuê; Điều 173 về quyền tiếp tục thuê khi nhà chuyển quyền sở hữu.
Luật 43/2024/QH15: điều chỉnh thời điểm hiệu lực của Luật Nhà ở 2023 sang ngày 01/08/2024.
Bộ luật Dân sự 2015: các quy định chung về hợp đồng thuê tài sản và thực hiện hợp đồng.
Nội dung nhằm phổ biến kiến thức. Việc người thuê được tiếp tục thuê hay bàn giao sớm phụ thuộc hợp đồng thuê, thỏa thuận của các bên và quy định pháp luật. Người mua không nên mặc định việc đổi chủ sở hữu làm hợp đồng thuê tự động chấm dứt.
Một câu hỏi khác, nếu mục tiêu cuối cùng của bạn là có chỗ ở ổn định
Có người tìm đất vì thích nhà riêng.
Có người muốn tự xây một căn nhà theo ý mình.
Nhưng cũng có gia đình tìm đất đơn giản vì một mục tiêu:
“Tôi muốn có một nơi ở ổn định thay vì tiếp tục thuê nhà.”
Nếu đó cũng là mục tiêu của bạn và hiện gia đình đang có khoảng 200–300 triệu vốn ban đầu, có thể bạn nên xem thêm một phương án trước khi quyết định.
KHÁM PHÁ GIẢI PHÁP NHÀ Ở →