Vi bằng thực chất là gì?

Từ ngày 01/07/2026, Nghị định 151/2026/NĐ-CP điều chỉnh tổ chức và hoạt động của Văn phòng thi hành án dân sự, Thừa hành viên. Điều 26 cho phép Thừa hành viên lập vi bằng để ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu, trừ các trường hợp pháp luật không cho phép.

Điều 27 quy định vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án và cơ quan có thẩm quyền xem xét khi giải quyết vụ việc; đồng thời là một trong những căn cứ để thực hiện các giao dịch hợp pháp khác. Nhưng khoản 3 Điều 27 nói rất rõ: vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực hoặc văn bản hành chính khác.

Vậy “mua đất bằng vi bằng” thường đang xảy ra chuyện gì?

Trong thực tế, cụm từ này thường được dùng khi các bên có việc giao tiền, giao giấy tờ, bàn giao nhà/đất hoặc ký một giấy viết tay, sau đó yêu cầu lập vi bằng để ghi nhận sự kiện đó.

Vi bằng có thể giúp chứng minh rằng một sự kiện đã xảy ra: ai có mặt, giao nhận gì, tại thời điểm nào. Nhưng nó không tự giải quyết câu hỏi lớn hơn: người bán có đủ điều kiện chuyển nhượng không, hợp đồng có đúng hình thức pháp luật yêu cầu không, và quyền sử dụng đất đã được đăng ký sang người mua chưa.

Chuyển nhượng đất thông thường có cần công chứng/chứng thực không?

Có. Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp luật quy định khác.

Ngoài hình thức hợp đồng, người chuyển nhượng còn phải đáp ứng các điều kiện của Điều 45 Luật Đất đai 2024 như có Giấy chứng nhận trong trường hợp luật yêu cầu, đất không tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, không bị kê biên và còn trong thời hạn sử dụng.

Vì vậy, câu “có vi bằng rồi là mua được” đã bỏ qua cả một chuỗi điều kiện về chủ thể, giấy tờ, hình thức giao dịch và đăng ký quyền.

Nếu là Yến Thanh gặp giao dịch này...

Tôi sẽ không hỏi “vi bằng có làm được không?” trước. Tôi sẽ hỏi: “Tại sao giao dịch này không làm được theo con đường chuyển nhượng thông thường?”

Nếu lý do là đất chưa đủ điều kiện, người bán không có quyền, hoặc hợp đồng không thể công chứng/chứng thực, thì vi bằng không nên được dùng như chiếc cầu để đi vòng qua điều kiện pháp luật.

Nếu vi bằng chỉ dùng để ghi nhận một sự kiện hợp pháp — ví dụ việc giao nhận tài liệu hoặc hiện trạng — nó có thể có giá trị chứng cứ. Nhưng vai trò đó khác hoàn toàn với việc “mua được đất”.